Qué son las Cédulas Hipotecarias

Muchas entidades financieras españolas han lanzado en los últimos años emisiones de Cédulas Hipotecarias. Pero la pregunta del inversor desprevenido es, ¿Qué son las cédulas hipotecarias?

Las Cédulas hipotecarias son instrumentos financieros. Son básicamente bonos que cuentan como garantía con préstamos del Banco emisor, es decir que quien lo adquiere se asegura su cobro contra préstamos garantizados por propiedades inmuebles.

Cómo funcionan las cédulas hipotecarias

Ud. le presta dinero al banco y tiene como garantía préstamos hipotecarios ya otorgados. El banco a su vez utilizará lo que Ud. invierta para nuevos préstamos. Las Cédulas Hipotecarias son muy útiles para los bancos, ya que  son a largo plazo, y de esta forma a pesar de que el banco paga un tipo de interés mayor que por un depósito a plazo fijo, el mayor tiempo reduce el riesgo de que el banco pierda liquidez. Generalmente, las Cédulas hipotecarias pagan todos los meses intereses.

En la práctica su funcionamiento es un mix entre un depósito a plazo fijo a largo plazo y un bono. Es un depósito porque el inversor se asegura recuperar lo invertido más el tipo de interés que se le pague una vez que vence el título, y son un bono porque el inversor puede venderlo en la bolsa en caso de necesitar liquidez. Aunque en este caso, es importante destacar que las cédulas hipotecarias se negocian en mercados secundarios, lo que hace que la liquidez de este producto sea limitada, y generalmente, al estar expuesta a la libre negociación de la oferta y la demanda, muchas veces pueden ser comercializadas por debajo del valor nominal.

Así, su conformación como un híbrido entre depósito y titulo valor es a la vez la mayor ventaja y la mayor desventaja: la ventaja de poder hacerse del dinero en cualquier momento se contrapone con el riesgo de que el título cotice bajo en el momento de venderse. La cotización de las Cédulas Hipotecarias estará atada al nivel de tipos de interés que en ese momento esté pagando el mercado por los depósitos: si es mayor que la de las cédulas su cotización bajará, si es menor subirá, como condición clave de este tipo de inversión.

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El mayor riesgo de esta inversión, por lo tanto, está asociado tanto al riesgo de subidas de los tipos de interés como a una posible inflación que haga perder, a valor real, parte de la inversión.

Más cuestiones relevantes sobre las cédulas hipotecarias

Debemos tener en cuenta siempre, a la vista de lo anterior, que las cédulas hipotecarias son una parte sensible de los valores de renta fija que los bancos pueden emitir cuando buscan financiación.

Partiendo de esto se comprende que se trata de valores de renta fija que se emiten de manera exclusiva por la de crédito y que vienen a ser respaldados por la propia cartera de préstamos hipotecarios que posee el emisor.

Generalmente nos vamos a encontrar con emisiones a medio plazo, más adelante veremos las diferentes modalidades en las que se pueden llevar a encontrar estas células, que tienen que ver fundamentalmente con los tipos de interés propuestos y también con las condiciones amortización. Es relevante siempre tener en cuenta que las emisoras de cédulas hipotecarias se reservan habitualmente la facultad amortización anticipada del padre o de la totalidad de la emisión durante la vida de la misma, esto obviamente se entiende como un elemento de protección y barrera a los movimientos de mercado, ya que las cédulas ofrecen interés fijo.

También es habitual que encontremos liquidez en estos valores, en forma de posibilidad de compraventa aunque generalmente supeditada a que el volumen de valores que posee vertidas en la cartera no llegue a superar los límites legales del volumen emitido, estos títulos se puede llevar a emitir tanto de manera nominativa como a la orden o incluso al portador. Cómo vemos importantes diferencias con otros instrumentos de inversión como los fondos de inversion.

Las cedulas hipotecarias y el riesgo

Si atendemos a lo ocurrido con la crisis de las subprime podemos caer en la tentación de equiparar a todas emisiones hipotecarias como de riesgo elevado, sin embargo, sobre el papel estas ediciones cuentan con garantía doble, por un lado lo del propio emisor y por otro lado el derecho preferente que quien adquiere la cédula posee sobre la cartera hipotecaria frente a cualquier otro tipo de acreedor.

Por otro lado también existe un requerimiento legal que va a impedir que el saldo de las cédulas hipotecarias supere el 80% de la cartera seleccionable. Sin embargo, no podemos dejar de ser conscientes que existen cédulas hipotecarias de riesgo elevado, aquí se encontraría ese modelo de edición de cédulas garantizadas por hipotecas de alto riesgo en forma de bonos de titulización (las llamadas subprime) que se encuentra en el origen de la crisis de la pasada década.

En los últimos años en nuestro país se ha ido recuperando el pulso de emisión en cédulas hipotecarias, de manera que este creció comparativamente hasta el año pasado ejercicio tras ejercicio.

Definiciones que tienes que conocer sobre las cédulas hipotecarias

Dentro de los productos financieros vamos a encontrar diferentes palabras y denominaciones técnicas que, compartidas con otros productos pueden llegar a tener significados diferenciales también dentro de las cédulas hipotecarias encontramos algunas de estas palabras o definiciones, en este caso encontramos cuatro que resultan especialmente importantes.

Los Bonos

Son los títulos que proporcionan el derecho a percibir una renta a cambio de aportar la cantidad de dinero a la hora de su adquisición. Los bonos pueden emitirse tanto por entidades públicas como privadas y a todos los efectos se consideran valores mobiliarios renta fija, con un comportamiento muy similar a las obligaciones aunque con menores plazos. Casi de manera generalizada por no pagar un cupón fijado previamente.

La renta fija

En una definición lo más sencilla posible podríamos decir que la renta fija son aquellos activos financieros que vienen a representar deuda de las entidades u organismos con relación a los inversores. La renta fija puede componerse de diferentes elementos, bonos, pagarés, obligaciones… Todos ellos proponen el cobro de una rentabilidad en forma de interés a partir del capital aportado por el inversor. En este caso, la renta fija hace referencia a valores menos comprometidos con la evolución de los mercados, por lo que tradicionalmente se considera un la inversión de menor riesgo que la renta variable.

Los Fondos de Titulación de activos

Una entidad que busca financiación trata de colocar en venta activos a los fondos de titulación, estos fondos se configuran de manera separada y con patrimonio también separado administrados por una sociedad gestora. Los fondos de valores que son los que se viene la coloca entre los inversores.

Hay que reseñar que cuando los activos toman forma de préstamos hipotecarios, el fondo que los va a adquirir siempre es un fondo de titulización hipotecaria, y por tanto, los bonos emitidos serán bonos de titulización hipotecaria.

Tipos de cédulas hipotecarias

Podemos encontrar diferentes tipos de cédulas hipotecarias, teniendo en cuenta que podemos denominarlas como cédulas hipotecarias con garantía especial o cédulas hipotecarias con garantía global.

Cédulas hipotecarias con garantía especial

Nos encontramos con aquellas que son emitidas por las entidades financieras con el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios que van siendo otorgados a su favor antes de la emisión, estas cédulas hipotecarias deben identificarse, y deben señalar su importe, cada uno de los créditos que la respaldan y también aquellos inmuebles que queden como garantía de los créditos.

Cédulas con garantía global

Son aquellas que quedan garantizadas por créditos hipotecarios en los que el titular es la propia entidad financiera emisora. Estos créditos no pueden ni deben estar afectados por otra emisión de cédulas con garantía especial es decir estos créditos hipotecarios son todos los del banco emisor menos aquellos que vienen a respaldar a otras cédulas con garantía especial.

Cédulas y bonos de titulización

Resulta interesante dedicar un apartado para remarcar las diferencias entre las células y los bonos de titulización. Es cierto que ambos proceden de un mismo tronco es decir, ambos son títulos hipotecarios, sin embargo, las diferencias son notables al menos en lo que a seguridad se refiere.

• Las cédulas, como ya hemos visto, vienen a ofrecer una rentabilidad pactada de antemano a los inversores, estas células se vinculan a las hipotecas más seguras que poseen los bancos, y además, dentro de esa doble garantía, posee también el respaldo del resto de la cartera hipotecaria de la entidad, es decir, por un lado tenemos la garantía de la propia cátedra precaria de la entidad emisora, y por otro lado tenemos también derecho preferencial sobre el resto de acreedores en caso de quiebra de la entidad financiera.
• Los bonos de titulización, sin embargo, provienen del mismo tronco pero por diferentes motivos. Hay que tener claro que las entidades financieras no pueden emitir todos los títulos en forma de cédulas ya quedaron en el mercado hipotecario restringe estas emisiones a los valores más seguros que deben cumplir con los requisitos ser la primera hipoteca del cliente, no superar el 80% del valor de la vivienda, contar con una tasación, tener un seguro de daños o tener un plazo de amortización máximo de 30. A partir del cálculo del volumen de crédito que cumple estas directrices, la entidad emisora podrá como mucho emitir el 80% de esas hipotecas buenas.

Pero, los bonos de titulización, no tienen por qué cumplir todas esas condiciones.  No deja de ser valores con garantía hipotecaria pero en este caso como hemos visto anteriormente, estos quedan traspasados a un fondo que será que los emita. La entidad financiera saca de su balance estos títulos y, de algún modo, podemos decir que jurídicamente se desvincula de ellos. Por tanto en los bonos de titulización lo emitido tiene el respaldo en sí mismo de la emisión, pero, en caso de problemas el tenedor no podrá ir contra el resto de activos del banco, algo que si podíamos hacer en las cédulas, en este caso se podrá ir contra los activos incluidos en la emisión concreta.

Esto, cada usuario, se traduce en obviamente menores garantías, pero a la vez, en ofertas en las que se proponen una rentabilidad teórica superior.  En el fondo no se dejan de replicar las condiciones de mercado en las que, a mayor nivel de seguridad menor nivel de rentabilidad.

La emisión de cédulas y bonos de titulización

Antes del estallido de la crisis los bonos de titulización eran un instrumento de financiación habitual en las entidades financieras. Tras la reorganización bancaria, y los escándalos por mala praxis que azotaron entidades de todo el mundo, lo cierto es que la emisión de cédulas ha sido mucho más elevada.

Obviamente lo ocurrido con las hipotecas Subprime, que incluyeron dentro de los paquetes hipotecarios todo tipo de operaciones incluidas las denominadas tóxicas, ha marcado el devenir de este producto tanto los últimos años como a corto y medio plazo ya que, el inversor medio, no acepta un producto tan estigmatizado. Aunque, poco a poco, los bonos de titulización van aumentando de nuevo su presencia.

Los datos históricos son apabullantes y clarificadores en este sentido, en el año 2008 los mercados vendían decenas de miles de millones en titulizaciónes mientras que, por ejemplo, en los años 2012 y 2013 apenas se superaban los 12.000 millones vendidos en este concepto.

Durante el pasado año las entidades financieras de nuestro país volvieron a apostar por las cédulas hipotecarias, con emisiones de buena parte de los grandes bancos nacionales, a unas rentabilidades eso sí muy reducidas. También ha tenido presencia en bono de titulización aunque en mucha menor medida pero, si es representativo ya que prácticamente, la emisión de Banco Santander en el mes de julio (con 450 millones en titulización de hipotecas residenciales) se convertía la primera edición de este tipo en ocho años.